La reforma de la LAU llevada a cabo por el RDL 7.2019 afecta a los siguientes aspectos del arrendamiento de vivienda:
1. Plazo mínimo legal del contrato (LAU art.9.1). Se mantiene el mecanismo de prórrogas anuales, obligatorias para el arrendador y potestativas para el arrendatario, si bien, frente al plazo de 3 años que regía hasta ahora, dichas prórrogas se van a producir hasta que el contrato alcance una duración mínima de:
– 5 años si el arrendador es una persona física; y
– 7 años si el arrendador es una persona jurídica.
Se mantienen por tanto los nuevos plazos ya incluidos en el RDL 21/2018.
2. Denegación de prórroga legal obligatoria (LAU art.9.3):
• La denegación de la prorroga legal obligatoria, es decir, mientras el contrato esté dentro del plazo mínimo legal, requiere:
– que el arrendador sea una persona física; y
– que se hubiera hecho constar expresamente en el contrato la necesidad de ocupar la vivienda antes de que transcurra el mínimo de 5 años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares;
– que, también de forma expresa, el arrendador especifique la causa pro al que necesita recuperar la vivienda
De esta forma se recupera el requisito de previsión expresa en el contrato -recogido originalmente en la LAU y suprimido, con efectos desde 6-6-2013, con la reforma de la L 4/2013-; se elimina la posibilidad de denegar la prórroga cuando el arrendador es una persona jurídica; y se da al arrendatario mayor información como herramienta para comprobar la realidad de la causa específicamente alegada.
Estos tres requisitos son una novedad del RDL 7/2019 no incluida en el precedente RDL 21/2018.
• Consecuentemente con la ampliación del plazo mínimo legal, pasa a ser de 5 años el que tiene el arrendatario para disfrutar de la vivienda de no hacerlo el arrendador que le denegó la prórroga por necesidad de ocupación; o de una mensualidad de renta por cada año que reste hasta cumplir esos 5, si prefiere, dándose esta circunstancia de no ocupación del arrendador, ser indemnizado.
• Asimismo, se define -en idénticos términos a los del RDL 21/2018- el concepto de fuerza mayor, que justificaría la no ocupación de la vivienda por el arrendador, como el impedimento provocado por sucesos expresamente mencionados en norma de rango de ley a los que se atribuya el carácter de fuerza mayor, u otros que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables.
3. Prórroga legal tácita (LAU art.10). La prórroga legal tácita que se produce si, finalizado el plazo del arrendamiento – 5 o 7 años-, ninguna de las partes notifica a la otra su voluntad de que este termine, se amplía de 1 a 3 años.
No obstante, el arrendatario puede interrumpir esta prórroga avisándolo con un mes de antelación a su vencimiento de cualquiera de las tres anualidades.
Además, el preaviso de no renovación pasa a ser de 4 meses para el arrendador y 2 meses para el arrendatario, frente a los 30 días que se exigían con anterioridad a esta reforma.
Tanto la posibilidad de interrupción del arrendatario, como la ampliación de los plazos de preaviso, son novedades del RDL 7/2019 no incluidas en su momento en el RDL 21/2019.
4. Resolución del derecho del arrendador (LAU art.13). Como novedad en el RDL 7/2019, no incluida en el previo RDL 21/2018, frente a la extinción del contrato prevista originalmente por la LAU, en caso de que el derecho del arrendador quedara resuelto, se establece el derecho del arrendatario a continuar en todo caso con el arrendamiento hasta que se cumplan los 5 o 7 años del plazo mínimo legal, sin perjuicio de su facultad de no renovación.
No obstante, sí se extinguiría en arrendamiento si de inicio la duración pactada por las partes fuera superior al plazo mínimo legal (5 o 7 años) y este ya hubiera transcurrido. Se mantiene no obstante la salvedad recogida originalmente en la LAU sobre los arrendamientos inscritos con anterioridad, que continuarían hasta la conclusión del plazo pactado.
5. Enajenación de la vivienda arrendada (LAU art.14). En protección del arrendatario, y como novedad del RDL 7/2019 no incluida en el previo RDL 21/2018, el adquirente de una finca arrendada pasa a subrogarse en los derechos y obligaciones del arrendador que se la transmitió, con independencia de que el arrendamiento esté o no inscrito y de que concurran o no en él o los requisitos del adquirente de buena fe de la LH art.34.
Si la duración pactada fuera superior al mínimo legal, el adquirente quedaría subrogado por el plazo convenido, salvo que pudiera considerársele tercero de buena fe de acuerdo con la LH art.34, en cuyo caso la subrogación se limitaría al plazo mínimo legal y, además tendría derecho a ser indemnizado por el arrendador que transmitió la vivienda con una mensualidad de renta, por cada año de contrato que reste por cumplir sobre el mínimo legal.
En tercer lugar, si las partes hubieran pactado la extinción del arrendamiento por la transmisión de la vivienda, la subrogación alcanzará exclusivamente el plazo mínimo legal a que está sujeto el mismo.
6. Subrogación por fallecimiento (LAU art.16.4). Con la reforma del RDL 7/2019 se excluye la posibilidad de que el arrendatario renuncie al derecho de subrogación cuando quienes pudieran ejercitarlo se encuentren en situación de especial vulnerabilidad, sean menores de edad, personas con discapacidad o personas mayores de 65 años.
Esta limitación no fue incluida en el anterior RDL 21/2018.
7. Renta, actualización e incremento por obras de mejora (LAU art.18.1 y 19):
• Con carácter general, y no solo para los «contratos de renta reducida» como establecía el RDL 21/2018, el incremento por actualización anual de la renta no puede exceder de la variación porcentual experimentada por el IPC a fecha de cada revisión.
• Previo acuerdo de las partes, en cualquier momento desde el inicio de la vigencia del contrato de arrendamiento, pueden realizarse obras de mejora en la vivienda e incrementar la renta, sin que ello implique la interrupción del periodo de prórroga obligatoria o tácita o un nuevo inicio del cómputo de tales plazos. Estas obras no pueden encuadrarse en el deber de conservación que tiene el arrendador de acuerdo con la LAU art.21. Este incremento de la renta fue recogido ya en el RDL 21/2018.
• Por último, como novedad del RDL 7/2019, se prevé la creación de un sistema estatal de índices de referencia de precios de alquiler, que parta, entre otros, de datos fiscales y catastrales en poder de la Administración. Las comunidades autónomas podrán, asimismo, crear los suyos propios.
8. Gatos de gestión inmobiliaria (LAU art.20.1). Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato han de ser a cargo del arrendador, cuando este sea persona jurídica. Esta misma modificación fue recogida ya en el anterior RDL 21/2018, si bien se exceptuaba de esta obligación al arrendador cuando los servicios hubieran sido contratados por iniciativa directa del arrendatario.
9. Derecho de tanteo y retracto (LAU art.25.7). Se da la posibilidad de que legislación sobre vivienda establezca un derecho de tanteo y retracto respecto a la totalidad de un inmueble, en favor del órgano que designe la Administración competente en materia de vivienda. En estos casos es aplicable la regulación del derecho de adquisición preferente de la LAU art.25 respecto a la notificación y del ejercicio del derecho. Ya se regulaba así el derecho en el RDL 21/2018.
10.Fianza y garantías adicionales (LAU art.36.5 y disp.adic 3ª):
• El valor de las garantías adicionales a la fianza -aval bancario o depósito- no puede exceder de dos mensualidades de renta cuando se trate de un arrendamiento de vivienda y el plazo sea de hasta 5 o 7 años. En idénticos términos, esta modificación de la LAU se recogía ya en el RDL 21/2008.
• Para favorecer la transparencia y el intercambio de información las normas autonómicas que regulen el depósito de fianza han de exigir al arrendador la aportación de unos datos mínimos: identificación de las partes, de la finca, renta, plazo… Esta exigencia es una novedad recogida por primera vez en el RDL 7/2019.
11. Viviendas suntuarias (LAU art.4.2). Quedan exceptuados del régimen legal aplicable a los arrendamientos de vivienda:
– los de viviendas con una superficie superior a 300 m2; y
– aquellos cuya renta anual exceda de 5,5 veces el SMI.
Estos arrendamientos se rigen igualmente por la voluntad de las partes, pero sin quedar condicionados al marco normativo de la LAU art.6 a 28, que pasa a tener en estos casos únicamente un carácter supletorio a la misma. Esta fue una modificación de la norma incluida ya en la reforma del RDL 21/2018 y que se vuelve a incluir sin cambio alguno.
12. Inscripción registral (LAU art.7 y 10). La eficacia del contrato de arrendamiento frente a terceros que hubieran inscrito su derecho en el Registro de la Propiedad, deja de estar condicionada que dicho contrato esté también inscrito, con carácter general (LAU art.7) y durante el período de prórroga legal tácita (LAU art.10.2 derog RDL 7/2019).
NOTAS:
1) El nuevo plazo mínimo legal establecido tanto por el RDL 21/2018 como ahora por el RDL 7/2019, supone, para su adecuación, la modificación de las disposiciones que contiene la LAU sobre:
– fincas no inscritas, arrendadas por quien resulta no ser su dueño;
– enajenación de la vivienda arrendada;
– el derecho de subrogación y la finalización del contrato en caso de fallecimiento del arrendatario, cuando el contrato tiene una duración superior a 5 o 7 años;
– la elevación de la renta por mejoras una vez transcurrido el plazo de 5 o 7 años del arrendamiento; y
– el pacto de gastos a cargo del arrendatario.
2) Además de la LAU en lo que al arrendamiento de vivienda se refiere, el RDL 7/2019 modifica diversos aspectos de la LPH, en relación con los alquileres turísticos y el fondo de reserva de la comunidad, la LHL respecto al IBI, la LIT y AJD y la LEC sobre los procedimientos de desahucio. Remitimos al lector a los correspondientes comentarios en esta misma obra.
