Cuando se firma un contrato de alquiler, es habitual que el arrendador solicite una cantidad en concepto de fianza. Lo que no siempre está tan claro es cuánto puede pedir y, sobre todo, si puede exigir más de una mensualidad.
La respuesta no es simplemente “no”. La Ley de Arrendamientos Urbanos establece una fianza legal obligatoria, pero también permite que las partes acuerden determinadas garantías adicionales. La diferencia entre ambas es importante porque de ella depende saber si la cantidad que el casero solicita al inicio del contrato se ajusta o no a la legalidad.
La fianza legal no puede fijarse libremente
En los arrendamientos de vivienda, la ley establece que, al celebrarse el contrato, el arrendatario debe prestar en metálico una fianza equivalente a una mensualidad de renta. En los arrendamientos para uso distinto del de vivienda, la cuantía legal es de dos mensualidades. Así lo establece el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Por tanto, si estamos ante un alquiler de vivienda sujeto a la LAU, el concepto de “fianza” tiene un límite legal: una mensualidad.
Esto no significa, sin embargo, que el propietario no pueda pedir ninguna cantidad adicional. Y aquí aparece una distinción que suele generar bastante confusión.
Fianza y garantía adicional no son lo mismo
La propia Ley de Arrendamientos Urbanos permite que las partes pacten garantías adicionales para asegurar el cumplimiento de las obligaciones del arrendatario. Es decir, junto a la fianza legal puede existir otra garantía destinada, por ejemplo, a reforzar la posición del propietario frente a posibles incumplimientos. La cuestión importante es que esa garantía adicional tiene sus propios límites.
En los contratos de arrendamiento de vivienda de hasta cinco años de duración, o de hasta siete años cuando el arrendador sea una persona jurídica, su valor no puede superar el equivalente a dos mensualidades de renta.
Esto significa que, en estos contratos, la ley permite que el propietario cuente con una protección económica adicional a la fianza, pero no puede utilizar esa posibilidad para imponer una garantía de cualquier cuantía.
Por eso, decir simplemente que “el casero puede pedir hasta tres meses” tampoco sería una forma técnicamente correcta de explicar la cuestión. Una mensualidad corresponde a la fianza legal y, en su caso, pueden añadirse hasta dos mensualidades como garantía adicional, siempre que se cumplan los requisitos establecidos por la ley.
La diferencia no es solo terminológica: cada cantidad responde a un régimen jurídico distinto.
¿Qué ocurre si en el contrato se llama “fianza” a todo?
El nombre que las partes den a una cantidad no debería ocultar su verdadera naturaleza. Si el contrato denomina “fianza” a una cantidad superior a la prevista legalmente, habrá que analizar qué concepto corresponde realmente a esa cantidad y qué finalidad cumple.
Esto es especialmente relevante cuando se firma un contrato sin revisar detenidamente sus cláusulas. Una cantidad entregada al inicio del alquiler puede aparecer en el contrato bajo distintas denominaciones y producir efectos diferentes. Por eso, antes de concluir que el arrendador está exigiendo una fianza ilegal, conviene comprobar qué cantidad se está solicitando, con qué concepto y en qué tipo de contrato.
El límite de las garantías adicionales también importa
La posibilidad de pactar garantías adicionales no significa que el propietario pueda imponer cualquier condición económica que considere conveniente. La LAU establece expresamente el límite de dos mensualidades para los contratos de vivienda de hasta cinco años, o de hasta siete años si el arrendador es una persona jurídica.
Esto cobra especial importancia porque, en ocasiones, la discusión sobre la fianza se plantea como si toda cantidad adicional fuera automáticamente válida por el simple hecho de haber sido aceptada al firmar el contrato. Sin embargo, la autonomía de las partes dentro del contrato de arrendamiento se sustenta en los límites que establece la propia normativa.
Además, la duración pactada del contrato es relevante para determinar si se aplica ese límite concreto. Por eso no conviene analizar una cláusula aislada sin tener en cuenta el resto del contrato y las circunstancias del arrendamiento.
La fianza tampoco es un pago más del alquiler
Hay otra cuestión que suele pasar desapercibida: la fianza no constituye una mensualidad de renta adelantada, pues su finalidad es servir como garantía del cumplimiento de las obligaciones del arrendatario.
Al finalizar el contrato, si no existen cantidades que deban ser descontadas legítimamente, el saldo que corresponda debe ser restituida.
La ley establece, además, que si transcurre un mes desde la entrega de las llaves sin que se haya hecho efectiva la devolución del saldo de la fianza que corresponda al arrendatario, este devenga el interés legal.
¿Y si el casero exige más de lo permitido?
Si el arrendador exige al comienzo del contrato una cantidad que aparentemente supera los límites legales, lo primero es determinar qué naturaleza tiene realmente esa cantidad.
No es lo mismo una fianza legal superior a la permitida que una fianza de una mensualidad acompañada de una garantía adicional. Tampoco es lo mismo un arrendamiento de vivienda habitual que un contrato destinado a un uso distinto de vivienda, porque la regulación de la fianza no es idéntica.
Por eso, ante una cláusula dudosa, no basta con fijarse únicamente en la cifra. Es necesario revisar el contrato en su conjunto, su duración, la condición del arrendador y el concepto con el que se exige cada cantidad.
Revisar el contrato antes de entregar el dinero
La mejor forma de evitar problemas con la fianza es comprobar estas condiciones antes de firmar y entregar las cantidades iniciales. Una vez firmado el contrato, discutir la validez o el alcance de una cláusula puede resultar más complejo.
Si existe una cantidad que genera dudas, o el arrendador pretende exigir una fianza o garantía que puede superar los límites previstos legalmente, conviene analizar la situación antes de aceptar las condiciones.
En BJ Abogado podemos revisar contratos de arrendamiento y asesorar tanto a arrendadores como a arrendatarios sobre sus derechos y obligaciones, incluida la correcta configuración de la fianza y de las garantías exigibles. Si precisas la ayuda de un abogado especialista en Derecho Inmobiliario, no dudes en contactarnos.