Vender una vivienda que está alquilada no siempre consiste simplemente en encontrar un comprador, firmar y transmitir la propiedad. En determinados casos, el arrendatario tiene un derecho de adquisición preferente que puede alterar la operación.
La cuestión tiene dos caras:
- Para el propietario, significa que antes de cerrar la venta debe comprobar si el inquilino tiene derecho a adquirir la vivienda en las mismas condiciones.
- Para el arrendatario, supone que una venta realizada sin respetar ese derecho puede abrir la puerta a reclamar la adquisición del inmueble mediante el retracto.
Por eso, cuando existe un contrato de alquiler vigente, revisar sus condiciones antes de poner la vivienda en venta no es una formalidad: puede evitar que una operación aparentemente cerrada termine complicándose.
Tanteo y retracto no son lo mismo
Aunque suelen mencionarse juntos, actúan en momentos diferentes.
El tanteo permite al arrendatario adquirir la vivienda antes de que se produzca la venta a un tercero. En el caso de una vivienda arrendada, el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que el propietario debe comunicar de forma fehaciente su intención de vender, indicando el precio y las demás condiciones esenciales de la transmisión.
A partir del día siguiente a esa notificación, el arrendatario dispone de 30 días naturales para ejercer su derecho de tanteo. La notificación no produce efectos indefinidamente: la propia ley establece un plazo de 180 días para que caduquen sus efectos.
El retracto aparece después de la venta. Puede entrar en juego cuando no se realizó correctamente la comunicación previa, cuando se omitieron requisitos esenciales o cuando la compraventa finalmente se realizó por un precio inferior o en condiciones menos onerosas que las comunicadas al arrendatario.
En ese caso, el inquilino puede ejercitar el retracto dentro del plazo legal, que es de 30 días naturales desde el siguiente a aquel en que se le notifiquen fehacientemente las condiciones esenciales de la compraventa.
La diferencia es importante: el tanteo puede afectar a la venta antes de que se produzca; el retracto puede cuestionar sus efectos después de haberse firmado.
¿Puede el propietario vender sin ofrecer antes la vivienda al inquilino?
El artículo 25 de la LAU reconoce, como regla general, el derecho de adquisición preferente en caso de venta de la vivienda arrendada, pero también establece excepciones.
Una de las más relevantes se produce cuando la vivienda se vende conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del mismo arrendador que formen parte del mismo inmueble. También contempla el supuesto en el que distintos propietarios venden conjuntamente a un mismo comprador la totalidad de los pisos y locales del inmueble. Si el edificio solo tiene una vivienda, el arrendatario conserva, en cambio, los derechos de tanteo y retracto.
Esto hace que la forma en la que se estructura una operación inmobiliaria pueda ser determinante. No basta con saber que existe un contrato de alquiler: hay que analizar qué se vende exactamente y cómo se articula la transmisión.
La importancia de lo que diga el contrato de alquiler
Existe otra cuestión que puede cambiar por completo el análisis: el arrendatario puede haber renunciado al derecho de adquisición preferente.
La LAU permite pactar esa renuncia. Cuando se ha incluido válidamente en el contrato, el propietario no queda sujeto al derecho de tanteo y retracto en los mismos términos que existirían si no hubiera renuncia. Eso sí, la ley establece que, en estos casos, el arrendador debe comunicar al arrendatario su intención de vender con una antelación mínima de 30 días respecto de la fecha prevista para formalizar la compraventa.
Por eso, antes de iniciar una venta no basta con preguntar si el inquilino quiere comprar. Hay que revisar el contrato y comprobar qué régimen resulta aplicable.
Un error en la comunicación puede complicar una venta ya realizada
Uno de los aspectos más delicados es que el problema no necesariamente termina con la firma de la escritura. Si el arrendatario no recibió la comunicación exigida por la ley, si esta no contenía alguno de los datos esenciales o si las condiciones efectivas de la venta fueron diferentes de las comunicadas, puede surgir el derecho de retracto.
Esto tiene una consecuencia práctica especialmente relevante para el comprador: la operación puede haber quedado formalizada y, aun así, existir un conflicto posterior sobre quién tiene derecho a adquirir la vivienda.
Además, para inscribir en el Registro de la Propiedad la transmisión de una vivienda arrendada deben justificarse, cuando proceda, las notificaciones previstas legalmente.
Por tanto, el tanteo y el retracto no son únicamente una cuestión entre propietario e inquilino. También pueden afectar directamente a la seguridad jurídica de la compraventa.
¿Puede el tanteo impedir que se venda a otro comprador?
Sí, pero conviene matizar qué significa exactamente.
El derecho de tanteo no impide que el propietario decida vender ni le obliga a aceptar cualquier oferta del arrendatario. Lo que hace es reconocer al inquilino la posibilidad de adquirir la vivienda en las condiciones esenciales de la venta que se pretende realizar.
Si el arrendatario no ejercita su derecho dentro del plazo legal, la operación podrá continuar conforme a las condiciones comunicadas, sin perjuicio de las particularidades de cada caso.
El verdadero riesgo aparece cuando se intenta cerrar la operación ignorando este procedimiento o modificando posteriormente las condiciones de la compraventa. Una diferencia relevante en el precio o en las condiciones puede tener consecuencias jurídicas que el vendedor quizá no había previsto.
No todo cambio es irrelevante
Precisamente por eso, la comunicación al arrendatario no debería tratarse como un mero trámite. El precio y las condiciones esenciales de la transmisión deben quedar correctamente identificados.
Si posteriormente la vivienda se vende en condiciones más favorables para el comprador que las inicialmente comunicadas, puede abrirse la posibilidad de ejercitar el retracto en los términos previstos por la ley.
La venta de una vivienda alquilada exige, por tanto, algo más que comprobar su titularidad. También hay que determinar si existe un derecho de adquisición preferente, si se ha renunciado válidamente a él y si deben realizarse determinadas comunicaciones antes de firmar.
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