CORONAVIRUS y alquiler:
En la presente entrada se va a analizar la cuestión de los alquileres en la situación actual de Estado de Alarma.
Los puntos abordar en el presente blog son los siguientes, a saber:
- Contratos de alquiler de vivienda.
- Contratos de alquiler para el uso diferente de vivienda (locales o establecimientos de negocios).
- Prórroga extraordinaria de contratos de arrendamiento de vivienda habitual.
- Suspensión de desahucio de alquiler.
Una vez comentado lo expuesto es muy importante indicar la normativa legislativa que se hemos de tener en cuenta:
- RD 463/2020, de 14.03.- https://www.boe.es/buscar/pdf/2020/BOE-A-2020-3692-consolidado.pdf
- RDL 11/2020, de 31.03.- https://www.boe.es/boe/dias/2020/04/01/pdfs/BOE-A-2020-4208.pdf
- Art. 1105 Cc.
Acto seguido se va a pasar a dar contenido a cada punto anteriormente expuesto, a saber:
- CONTRATOS DE ALQUILER DE VIVIENDA.
En el presente apartado hay que diferenciar dos supuestos bien diferenciados: cuando el arrendador es un pequeño propietario o es un gran tenedor.
Lo importante es saber cual es la diferencia entre un grupo y otro. El propio RD Ley 11/2020 lo establece. Expone que se considera que un arrendador es un pequeño propietario cuando cuenta con menos de 10 viviendas en propiedad (excepto garajes y trasteros), o de una superficie construida de menor de 1.500 m2. Si tiene más de 10 viviendas (excepto garajes y trasteros), o de una superficie construida de más de 1.500 m2, pasa a considerarse gran tenedor.
CUANDO EL ARRENDATARIO ES UN PEQUEÑO PROPIETARIO:
En ese caso el inquilino podrá solicitar la reducción de la renta o la moratoria, pero el propietario NO ESTA OBLIGADO aceptar la reducción ni la moratoria de la renta. Esto es, por parte del arrendatario se le podrá proponer alguna de las anteriores opciones, PERO queda a voluntad del arrendador aceptarlo o no.
Si el arrendador se niega a aceptar lo que se propone, el Real Decreto establece una serie de avales y ayudas para personas vulnerables con la finalidad de que los arrendatarios puedan afrontar el pago de la renta.
También contempla el Real Decreto un programa de ayudas al alquiler estableciendo una subvención de hasta 900 euros al mes y hasta el 100% del pago del alquiler, sin embargo, van a ser las Comunidades Autónomas quienes lo gestionen y decidan la cuantía de las ayudas.
El inquilino podrá solicitar un crédito finalista, directamente pagado al arrendador, por importe de hasta seis mensualidades de la renta de alquiler, a devolver en un periodo máximo de diez años. Este crédito será concedido por las entidades de crédito y contará con el aval del Estado, a través del Instituto de Crédito Oficial (ICO).
Para personas que tengan problemas más permanentes para el pago del alquiler, se establece también un nuevo programa de ayudas directas al alquiler sobre vivienda habitual y que podrán ser añadidas a las citadas anteriormente.
En caso de no poder devolver este dinero a pesar de estas ayudas, el Estado se hará cargo con fondos públicos de las deudas de todos aquellos inquilinos en problemas de vulnerablidad que no logren salir de esa situación.
En relación con dicho crédito hemos de destacar los siguientes datos:
*- Crédito finalista:
Se concede solo para el abono de la vivienda.
*- Tipo de interés 0,00%
No haya intereses.
*- Devolución:
Se puede devolver en el plazo de 6 años, y se podrá prorrogar durante 4 años más.
CUANDO EL ARRENDATARIO ES UN GRAN TENEDOR:
En ese caso el inquilino puede solicitar al arrendador una de las siguientes opciones:
En la presente situación se puede optar por las siguientes medidas:
- Reducción del 50% del pago de la cuota mensual del alquiler durante el Estado de Alarma y hasta un máximo de cuatro meses.
- Moratoria ( NO SUPRESIÓN) en el pago de la cuota mensual de la renta durante el Estado de Alarma y hasta un máximo de cuatro meses.
Los importes que se vean incluidos en la moratoria el inquilino lo devolverá mediante un fraccionamiento de cuotas durante al menos tres años desde la finalización del Estado de Alarma o de la prórroga de los cuatro meses, pero siempre dentro de la vigencia o de las prórrogas del Contrato de Arrendamiento.
En este caso, el arrendador estará obligado a aceptar una u otra opción, siempre y cuando los arrendatarios cumplan los requisitos de vulnerabilidad económica.
Y seguramente os estaréis preguntando que cuáles son los requisitos de vulnerabilidad económica a efectos de alquiler. Acto seguido pasamos a indicar la respuesta, ya que la misma está recogida en el RDLey 11/2020, 31.03.
Que ninguna de las personas de la unidad familiar sean propietarias o usufructuarias de una vivienda en España.
Que la persona que paga el alquiler esté en paro, se le haya aplicado un ERTE, se le haya visto reducida su jornada o tenga una pérdida sustancial de ingresos.
- Que los ingresos de la unidad familiar no superen en el mes anterior a la solicitud:
- Tres veces el IPREM (1.613,52 €).
- CONTRATOS DE ALQUILER PARA EL USO DIFERENTE DE VIVIENDA (LOCALES O ESTABLECIMIENTOS DE NEGOCIOS).
En este caso nos encontramos ante dos supuestos:
1) Que la actividad sea una de las que no ha sido suspendida por el Real Decreto 463/2020. En este caso tampoco existirá ninguna exoneración de pago de la renta mensual, pues el disfrute del local, oficina o nave industrial depende única y exclusivamente de la voluntad del explotador (en su calidad de arrendatario).
Incluso en caso de que este arrendatario sea contagiado de Covid-19, habrá de estarse a los supuestos contemplados en la legislación laboral y sanitaria referentes a las consecuencias de baja por contingencias comunes o laborales; pero esta es ya una cuestión que excede de la relación jurídico – privada de un contrato de arrendamiento, y que por lo tanto no modifica la exigibilidad de las obligaciones que de él nacen.
2) Que la actividad sea una de las que ha sido suspendida por el Real Decreto 463/2020. En este caso, por aplicación del artículo 1105 de Código Civil, nos encontramos ante un supuesto de exoneración de rentas por fuerza mayor –nunca por caso fortuito—; por lo que, en aplicación de la doctrina rebus sic stantibus, el arrendatario quedará exonerado del pago de la renta desde la fecha de entrada en vigor del Real Decreto 463/2020 (Sentencias del TS de 31 de mayo de 2006, recaída en Recurso 2968/1999; número 167/2013 de 21 de marzo, recaída en Recurso 046/2010; y núm. 333/2014, de 30 de junio, recaída en Recurso 2250/2012).
Es de capital importancia manifestar que el inquilino o arrendatario deberá de notificar fehacientemente (yo siempre recomiendo que sea mediante burofax con certificación de contenido y acuse de recibo).
- PRÓRROGA EXTRAORDINARIA DE CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA HABITUAL.
El Real Decreto establece que desde mañana (entrada en vigor del RD) y hasta el día que hayan transcurrido dos meses desde la finalización del estado de alarma se podrá aplicar una prórroga del plazo del contrato de arrendamiento por un periodo máximo de seis meses, durante el cual se seguirán aplicando las condiciones y términos del contrato en vigor, por lo que el importe de la mensualidad no puede ascender ni renegociarse.
Es de capital importancia, tal y como se fija en el RD Ley 11/2020, 31.03, que esta prórroga debe ser pedida por el arrendatario y aceptada por el arrendador, salvo acuerdo entre las partes.
- SUSPENSIÓN DE DESAHUCIO DE ALQUILER.
Por último, para los casos en los que no haya vivienda alternativa, el Real Decreto aplaza hasta seis meses desde la finalización del Estado de Alarma los desahucios de alquileres.
Esta decisión la tomará un Juez y para ello la persona arrendataria deberá acreditar que cumple con los criterios de vulnerabilidad económica para las medidas de alquiler.
En caso de que el arrendador se encuentre también en situación de vulnerabilidad social o económica por la expansión del coronavirus, deberá presentar escrito y documental probando dicha situación. Será el Letrado de la Administración de Justicia quien lo comunique a los servicios sociales para su consideración.