Mucha gente da por hecho que el dueño de un piso conserva, aunque lo alquile, una especie de derecho de visita. La respuesta del ordenamiento jurídico es tajante y, para muchos propietarios, incómoda: no. Al firmar un contrato de arrendamiento de vivienda, el propietario cede el uso y disfrute del inmueble, y con él la facultad de entrar cuando le convenga.
El domicilio no depende de quién sea el dueño
El artículo 18.2 de la Constitución declara inviolable el domicilio. Nadie puede entrar en él sin el consentimiento de su titular o sin resolución judicial, salvo en caso de flagrante delito. Lo decisivo es que este precepto no protege la propiedad, sino la intimidad. Se considera domicilio el espacio donde una persona desarrolla su vida privada, sea o no suyo en propiedad. Por eso quien manda en el piso alquilado, a efectos de decidir quién entra, es el inquilino y no el propietario.
De ahí se deducen consecuencias que sorprenden. Esa protección no se interrumpe cuando el inquilino está de viaje o en el trabajo, porque la vivienda sigue siendo su morada. Tampoco desaparece si el inquilino deja de pagar o si el contrato ha vencido: mientras no haya una sentencia y un lanzamiento ejecutado por el juzgado, la vivienda sigue siendo su domicilio.
Conservar una copia de las llaves tampoco cambia nada. Esa copia sirve como depósito de custodia, pero no equivale a una autorización permanente. Tener la llave solo demuestra que se puede abrir la puerta. Cruzarla es otra cuestión.
Las consecuencias de entrar igualmente
Un propietario que accede a la vivienda contra la voluntad del inquilino se expone a responsabilidad penal. El Código Penal castiga en su artículo 202 el allanamiento de morada, y no exige que el autor sea un extraño: lo comete el particular que, sin habitar en ella, entra en morada ajena o permanece en ella contra la voluntad de su morador. La pena base es de prisión de seis meses a dos años, y sube a entre uno y cuatro años si hay violencia o intimidación.
A esto se suman otras conductas igual de arriesgadas, como cambiar la cerradura, retirar pertenencias o cortar los suministros para forzar la salida del inquilino. Pueden constituir un delito de coacciones y, además, abren la puerta a reclamar una indemnización por la vía civil por la intromisión en la intimidad. El propietario que cree tener la razón por impagos dispone de una vía legítima, el procedimiento de desahucio. Tomarse la justicia por su mano suele convertir al arrendador, que era el perjudicado, en el denunciado.
Cuándo la ley exige colaborar (y cuándo no)
Hay situaciones en las que la ley prevé que el inquilino deba facilitar el acceso, aunque con matices importantes.
- Las reparaciones: La LAU obliga al arrendador a hacer las reparaciones necesarias para mantener la vivienda habitable, y al inquilino a avisarle cuanto antes. A esos efectos, debe facilitar que el propietario, o los técnicos que designe, comprueben directamente el estado de la vivienda. Pero facilitar no es resignarse a una entrada sin aviso. Las visitas deben concertarse con fecha y hora, y si el inquilino se niega sin motivo, la vía correcta es reclamar judicialmente, no forzar la puerta.
- Las obras: El inquilino debe soportar las obras de conservación y las de mejora que no puedan razonablemente esperar al final del contrato, en los términos que fija la ley (más información). Eso exige comunicarlas por escrito y con antelación, y organizarlas de acuerdo con él. Deber tolerar una obra no equivale a dar al dueño un pase libre a la vivienda.
- Las emergencias: Cuando existe un peligro grave e inminente para las personas o para el propio inmueble, entra en juego el estado de necesidad, que puede justificar una entrada que de otro modo sería ilícita. Es una válvula excepcional. Cuando hay margen para avisar al inquilino, hay que intentarlo antes de actuar.
- Las cláusulas del contrato: Es frecuente encontrar contratos que permiten al propietario acceder «para inspeccionar la vivienda» o enseñarla. Su fuerza es, como mínimo, discutible. La LAU declara nulas las estipulaciones que perjudiquen al arrendatario frente a las normas del título que regula el alquiler de vivienda. Además, el consentimiento que levanta la protección del domicilio debe ser libre y referirse a la entrada concreta, algo que difícilmente puede suplir una autorización genérica firmada de antemano. Distinto es pactar un régimen razonable de visitas, con preaviso y en horarios acordados, por ejemplo cuando se va a vender la vivienda o buscar nuevo inquilino. Eso es posible y recomendable, y su incumplimiento tendría consecuencias contractuales, pero nunca legitimaría una entrada sin consentimiento.
La mejor defensa es la prevención
La mayoría de estos conflictos nace de una comunicación deficiente, no de una mala fe real. Conviene que las visitas y los trabajos se comuniquen siempre por escrito (basta un correo o un mensaje que deje constancia), con tiempo y proponiendo fechas. Al inquilino le interesa colaborar, porque una vivienda bien conservada le beneficia, y al propietario le interesa respetar los límites, porque la alternativa es un conflicto que casi siempre le sale más caro.
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